El Senado aprobó desalojos en 72 horas y mandó a Diputados un proyecto que deja al inquilino sin herramientas para defenderse
El jueves pasado, mientras la agenda pública se peleaba a gritos por otros temas, el Senado metió media sanción a un proyecto que puede cambiarte la vida de un día para el otro si alquilás. La ley se llama “Inviolabilidad de la Propiedad Privada” y, bajo ese título que suena a defensa legítima, esconde un mecanismo que en la práctica deja al inquilino en el lugar más débil que tuvo en décadas. La votación fue ajustada: 37 votos a favor contra 33 en contra, con el oficialismo negociando hasta último momento para arrancar los números que necesitaba.
Para conseguir la aprobación, el Gobierno tuvo que resignar dos capítulos completos que traban la reforma de la Ley de Tierras Rurales y la Ley de Manejo del Fuego. Pero el núcleo duro del proyecto sobrevivió intacto y ahora viaja a la Cámara de Diputados, donde se va a definir si se convierte en ley o si encuentra un freno. Ese núcleo que ya es media sanción se organiza en tres ejes que conviene mirar con lupa: un nuevo régimen de expropiaciones más restrictivo y con mayores garantías de indemnización para los propietarios, una reforma registral para agilizar el saneamiento de títulos de dominio, y el capítulo más explosivo: la reforma del proceso de desalojo, que es el que te toca directo si alquilás.
El Capítulo II de la media sanción desarma las pocas protecciones procesales que le quedaban a quien alquila. La primera estocada es que todos los juicios de desalojo —no importa si es una vivienda familiar en un barrio o un campo en la provincia— van a tramitar por la vía más rápida del Código Procesal: el juicio sumarísimo, que en criollo es juicio exprés. Traducción: los plazos para contestar una demanda, presentar pruebas o apelar se comprimen a niveles récord. La consecuencia directa es que los desalojos se van a poder concretar en 72 horas, tres días corridos desde que el propietario acciona. Para cualquier inquilino que no tenga un contrato escrito con la firma certificada y todos los recibos al día, ese tiempo es una trampa.
Pero la letra del proyecto va más allá. Incorpora la posibilidad de que el locador encuadre al inquilino como “tenedor precario” en lugar de locatario. ¿Qué significa eso? Que te pueden tratar como intruso, no como inquilino con derechos. Para aplicar ese atajo, el juez puede ordenar la entrega inmediata del inmueble en cualquier etapa del juicio, sin esperar una sentencia firme, apenas con que el reclamo del propietario suene verosímil y con que el dueño jure bajo “caución juratoria” que tiene razón. La caución juratoria no es otra cosa que la palabra jurada del propietario. Si vos, como inquilino, no podés demostrar en ese tiempo mínimo que sos locatario y no un ocupante sin más, quedás afuera sin condena de por medio. La base de todo el mecanismo es la apariencia de derecho respaldada por una declaración del que te quiere echar.
Y para rematar, el proyecto prohíbe la prueba testimonial en los juicios por falta de pago o vencimiento de contrato. En buen romance: si pagaste el alquiler en efectivo y nunca te dieron un recibo, la ley te saca la única forma humana de demostrarlo. No vas a poder llamar a un vecino, a un familiar o a quien haya visto que entregaste la plata. La única defensa que te queda es tener un respaldo escrito, una transferencia bancaria o algún documento que pruebe el pago. Sin eso, podés pasar de inquilino a desalojado en tres días. Lo mismo ocurre si no podés acreditar que un deterioro del inmueble ya existía antes de tu contrato: en 72 horas podés estar en la calle. Y para que no queden dudas sobre la velocidad, el plazo no espera a que te enteres de la demanda: empieza a correr desde que el propietario avisa al juzgado, aunque el papel todavía no haya llegado a tu puerta.
El proyecto incluye una sola contemplación para los casos más extremos: si en la vivienda viven menores, personas con discapacidad o adultos mayores, y eso se puede certificar con documentación, la ley otorga diez días para buscar una salida habitacional transitoria. Diez días, en un mercado inmobiliario donde conseguir un nuevo alquiler puede llevar meses y requiere adelantar fortunas, no son una solución: son un plazo simbólico que no modifica la lógica de fondo.
Para entender por qué esto sacude el tablero, hay que mirar el punto de partida. Hace apenas un año, el Congreso derogó la Ley de Alquileres que había regido desde 2020 y dejó las contrataciones libradas al Código Civil y Comercial. Ese vacío disparó una catarata de acuerdos informales, sin contratos registrados ni recibos firmados, y un goteo de desalojos que los juzgados civiles ya no podían absorber. Buena parte del mercado inmobiliario se mueve justamente en ese territorio sin papeles. Ahora, con la media sanción, ese mismo universo de inquilinos que no tiene un contrato prolijo —porque la realidad del mercado no se los permitió— pasa a ser el blanco directo de un sistema que no les da margen de defensa.
El análisis que difundió Inquilinos Agrupados apenas se conoció la votación es lapidario: “Si no puede demostrar rápidamente que es locatario y no un simple ocupante, se le puede aplicar este desalojo exprés, sin sentencia firme, basado solo en la apariencia de derecho y la palabra jurada del propietario”. La organización subraya que el proyecto no solamente acelera trámites: altera la estructura de garantías históricas que, aún con todas sus fallas, ponían un freno mínimo a la discrecionalidad.
El cambio que se debate no es abstracto. Toca de lleno a los más de 9 millones de personas que alquilan en el país, pero golpea con más fuerza a los sectores que ya están en la cuerda floja. Cualquiera que haya alquilado sin contrato escrito, que haya pagado alguna vez en efectivo, que no tenga un familiar con título de propiedad para salir de garante, o que viva con chicos y un ingreso irregular, sabe que la diferencia entre tener un techo y quedar en la calle puede reducirse a un trámite de tres días. La media sanción no resuelve el problema de la vivienda ni garantiza seguridad jurídica a las dos partes: inclina la cancha hasta borrar la línea de cal.
La pelota está ahora en la Cámara de Diputados. Lo que suceda en ese recinto va a definir si la Argentina da ese paso hacia un régimen donde la propiedad se defiende a costa de vaciar de garantías a quien necesita un lugar donde vivir. La discusión recién empieza, y lo que está en juego no es un tecnicismo legal: es la posibilidad concreta de que en 72 horas, sin sentencia y sin testigos, una familia se quede en la calle.
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Fuente original: Resumen Latinoamericano, 11 de agosto de 2026
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